从恒大销售看三线城市开发机会：河北、山东篇
小Q导读：
经济指标再好抵不过库存高，不如挖掘适合自己的新市场。
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、洪圣奇(HK)、傅一辰
一二线城市地价暴涨之际，三线城市能否进入？恒大的销售情况或是最好的案例。2016年1-7月，恒大以1755.5亿元的权益销售金额超越万科，排名房企第一， 在这其中有近四成的贡献自三线城市；7月销售金额430亿元，打破了房企记录，当月的14个新开盘项目有8个来自三线城市。许家印在业绩发布会上表示，三线城市间的差异明显，在全国近500个三线城市中，恒大总共进入了130个，筛选城市的必要条件包括：人口50万以上；GDP1000亿以上；居民存款余额400亿以上；土地供小于求；城市发展向好等。
因此，本系列报告将上述宏观数据指标拓展后，与恒大2011-2015年的单城市销售面积、恒大2015年单城市新增土地储备面积等企业数据指标相结合，对江苏、山东、河南、安徽、河北、湖北、湖南、江西和山西9省中部分三线城市开发价值进行了综合判断。
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河北、山东篇
寻找价值洼地满足刚需
河北省环抱首都北京，所谓京津冀，即是北京、天津和河北。钢铁是河北的传统支柱产业，但产能过剩、行业不景气和空气污染，使得河北当前谈得最多的便是产业转型。2016年，河北省又制定了《河北省技术改造投资导向目录（2016—2018）年》，实施机械、轻工、纺织、电子、建材等重点行业分业施策专项方案。和上海产业带动长三角发展相比，业内对北京的评价更倾向于“吸干周边省市资源”，河北的经济并没有特别享受到北京发展的红利，倒是有不少上市公司从京津冀概念中受益。
同时，受到北京影响的还有河北的房价，除了众所周知的廊坊外，统计公报显示，2016年1-6月，河北省商品住宅销售面积2179.9万平方米，增长23.0%，销售金额达1283.5亿元，增长42.9%，金额两倍于面积的增速自然意味着河北的房价明显上涨。
而恒大在2015年便加大了对河北的投资，全年在省会石家庄和两个三线衡水和张家口总共新增土地储备157.4万平方米。从恒大历年在河北的表现来看，提前布局是基于持续提升的销售业绩：2012-2015年，恒大在河北共进入7个三线城市，其中邢台、衡水、廊坊和秦皇岛连续两年业绩增长；2015年恒大在邢台和首次进入的邯郸销售面积均在20亿元左右。
那么，河北的城市的有哪些特点，又是否适合房企进入投资呢？
1）经济规模与房地产市场容量基本成正比。从2015年的情况来讲，除了廊坊的特例外，其余城市均是GDP越高，商品房销售面积量越大，连省会城市石家庄也遵循此规律，市场规模小于GDP更高的唐山。可见河北各城市间的资源分配无特别倾斜，且若未来经济增长出色，房地产市场还有提升的空间。
2）寻找房价洼地，满足当地刚性需求。与商品房成交均价相比，河北的城镇人均收入水平偏低，全省的房价收入比在全国名列前茅，意味着消费能力对住宅销售可能产生影响。但并非每个城市都如此，如恒大连续数年表现出色的邢台、衡水等城市均在省平均线以下， 2015年商品房销售均价分别仅3557元/平方米和3235元/平方米。若能以低成本拿地，则性价比高、针对刚需的项目更容易去化。
3）关注产业、政策倾斜等机会。如张家口因承办冬奥会成为焦点，基建投入明显提高，交通也更便利，邢台2015年基建投资增长也高达46.7%；廊坊则因与北京接壤，不仅有北京刚需客涌入，产业地产也由地方政府重点培育中。
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库存量大拖累市场
山东省地理位置沿海，和江苏、浙江等沿海省份一样有经济优势，各城市GDP均较高，增速也在各省份中名列前茅。位于内陆的省会济南和沿海的青岛两大二线城市具有不同的经济特点和产业，没有“吸血”周边的情况，与三线不存在竞争。
山东是制造大省，传统工业发达，在装备制造、能源电力、纺织、食品加工等领域均有龙头企业驻扎，分布在包括二线济南和各三线在内的各个地级市中，成为当地经济的支柱，带来就业岗位。再加上山东距离日本和韩国更近，因此对出口贸易有一定贡献。
山东的产业对经济贡献的可持续性并不弱，但有初级产品多、产业链条短、偏中低端的弊病，产业结构向中高端转型将是未来重点。从技术进化的规律来看，制造业升级的趋势是机器取代人力，因此山东在过去的发展史上尽管依靠产业聚集了大量人口，但未来人口增量空间不大。
2012-2015年，恒大在济南的销售情况与三线呈不同趋势。济南的销售业绩明显上升，尤其是2014和2015年销售面积分别高达82.6和83.4万方，并于2015年新增90.8万方土储。三线城市则较不稳定，没有出现年销售面积超过20万方的城市，2015年也无土储新增。
恒大在山东三线的表现并不如其他省份那么突出，但已好于当地的其他房企。由此可见，城市自身情况或是主因。那么，山东三线楼市的问题究竟出在哪里？
山东三线的人口基数和收入水平高，足以支撑购房消费。在恒大进入的8个三线中，有5个常住人口超过500万，其中临沂、潍坊两市2015年常住人口分别为928万和1124万，高于济南。消费能力方面，东营、潍坊、淄博和莱芜4个城市的城镇人口年均收入都超过30000元。
山东省三线的经济情况良好，增长也未现疲态。GDP高，2015年潍坊、淄博和济宁的GDP均超过3000亿元，潍坊的5171亿元和济南的6100亿元并无明显差距；GDP增速快,聊城、济宁和潍坊分别达8.8%、8.7%和8.4%，最低的莱芜也有6.6%，经济发展的可持续性不存在明显问题。
若用上述宏观指标衡量，则山东三线有良好的投资前景，房价也应水涨船高。然而，通过下面三图中的数据，可看出山东的经济基本面与房价间的关联度明显弱于其他省份：
1）2014年，山东省的人均GDP为60707元，明显高于湖北、河北、江西、安徽等省，但5316元/平方米商品房销售均价却低于湖北的5513元/平方米和安徽的5393元/平方米，与河北和江西接近；比值11.4，在我们本系列报告研究的省份中为最高，其余省份均小于10。
2）在山东省的各个三线城市中，人均GDP与房价的反差十分明显，仅有临沂的比值小于10，能源大市东营的比值最高达33。
3）购房能力方面，在全国的30个省和直辖市中，山东的房价收入比排名倒数第六位。以在山东工作人口的收入水平，想在当地置业，较大部分省市容易。
事实上，在山东三线房价与经济基本面不成正比的背后，是影响房价的另一大重要因素——供求关系。山东大部分城市的商品房库存量高，除了沿海堆积的旅游地产去化难早已声名在外，其余城市也均面临较为严重的库存问题。根据官方数据及测算，山东全省的平均消化周期达17个月，其中东营、临沂、淄博等城市都超过20个月。山东政府年初时则表示，在库存较高的城市原则上将停建安置房，并加大棚改货币化安置比例。
减供应、去库存对山东房地产市场的健康有明显改善作用，以济南为例，2016年上半年过后，消化周期已降至7个月左右，市场有明显的回暖趋势，绿地、中海、龙湖、万科等龙头房企均积极拿地。
由山东的案例可见，经济和人口是楼市的不可或缺的基础——是的，这个道理你懂，但大家也都懂——漂亮的数据指标吸引大量房企进入，若地方政府在供地时不加以节制，便会造成库存堆积。我们认为在山东三线投资时，应当重点关注当地的库存量和近几年的土地出让情况，计入潜在供应量后计算消化周期；此外，山东省内的支柱企业以国企为主，因此从合作的角度来看，央企、地方国企在山东发展较民企更具优势。
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我们此前曾推出安徽、河南篇和湖北、山西篇，后续还将推出湖南、江西篇。总体而言，恒大在投资时偏好人口总量高的城市，并且在平均常住人口数量大于500万的城市销售表现明显出色。具体来看，恒大有在销售良好的区域“补仓”的习惯，因此恒大2015年投资规模猛增、合计新增土储建面近500万平方米的河南和安徽三线城市最值得关注；此外，恒大在河北的投资规模呈逐年上升趋势，版图逐年扩大。值得注意的是，江苏是恒大唯一投资规模逐年下降的省份；在山东和山西，恒大没有土地储备新增。
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